管理委員會得否議決管理費之收取標準？

文 / 楊春吉(故鄉)

問 管理委員會得否議決管理費之收取標準？

答 「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定。申言之，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，雖由管理負責人或管理委員會為之，惟修繕、管理、維護之費用，原則上除「因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔」外，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，管理委員會應無議決管理費收取標準之必要。惟公寓大廈管理條例第10條第2項後段亦規定，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，是以，合法規約中倘有授權由管理委員會議決者，除「該授權無效」外，管理委員會在未逾授權範圍內，自得議決管理費之收取標準（註一）；但合法規約中未有授權者，管理委員會自無議決之權限（註二），其若議決，該事項對區分所有權人不生效力（註三）。

【註釋】
註一：最高法院90年04月04日九十年度台上字第六○七號民事判決：「『次查前開住戶公約第十七條規定，管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤，各住戶應依章繳納，其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨，管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法，再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用』。故被上訴人是否已依該規約制定辦法，與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。上訴人亦抗辯：所謂『受益程度』實指享受大廈公共設施及管理會服務之多寡標準而訂，管理會對一般住戶有十二項服務（即排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、清潔工、守衛、信箱、公共照明、緊急電源、消防設備、公共電梯），對三樓停車場部分則僅有電梯一項服務……，所以被上訴人應考慮停車場性質之差異，不應以提供其他住戶生活所必須而伊根本不須甚至不可能使用到之服務，並藉口使用與否悉聽尊便，而強迫伊參與分擔其他住戶之費用，被上訴人違反住戶公約第十七條之意旨，片面地針對伊調漲管理費約百分之二○二，濫用權利等語（第一審卷第二○頁、原審卷第十九－二○頁）。原審未深入調查，並明取捨意見，僅以經調整後，上訴人應繳納之管理費仍較其他住戶為低，並無偏高等語，遽為上訴人不利判決，自難昭折服。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。」、臺灣板橋地方法院87年度訴字第1612號民事判決：「公寓大廈管理維護費用，苟經區分所有權人會議依決議或規約授權管理委員會決定，則管理委員會在授權範圍內，自得訂定相關辦法拘束區分所有權人，惟逾越授權範圍，縱有管理委員會決議，亦不得拘束區分所有權人」參照。
註二：最高法院92年01月23日九十二年度台簡上字第三號民事判決：「惟查公寓大廈管理條例第十條規定：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。準此，『管理委員會就共用部分或約定共用部分之管理維護費用，並無決議之權限』。上訴人所持有之停車位，係屬上開法條第一項所指之約定專用部分，其修繕管理維護，固由上訴人為之並負擔其費用。而上訴人使用該停車位，於進出車輛尚需使用到系爭大廈共用部分時，『倘應繳納或分擔共用部分之管理維護費用，區分所有權人會議固可另為決議或訂定規約加以規範，惟非管理委員會所得擅自為之，此觀同條第三項之規定自明』。原審竟依管理委員會所議決之樓中堡大廈簡易停車管理辦法，判命上訴人按每一停車位每月繳納該辦法所規範承租人應繳納之設備維護費二千五百元，已屬違背上開法條之規定。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失其真意（本院十八年上字第一七二七號判例參照）。『本件被上訴人請求上訴人給付管理費之依據，為管理委員會於八十四年六月十八日決議之上開簡易停車管理辦法』。該辦法係就停車場內非約定專用部分而無人使用之共有停車位部分，應如何出租管理及應繳租金額數加以規範。此觀該辦法之前言及第一條以下各條之規定甚明。上訴人所使用之停車位既係約定專用，並非無人使用之共有停車位，似無向管理委員會辦理租用手續繳納租金之餘地，且上訴人並執以爭辯。原審疏未通觀全文及詳予說明上開管理辦法所適用之對象，率解為上訴人所持約定專用之停車位亦有該辦法之適用。其解釋契約有違民法第九十八條規定及前開判例意旨。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。」參照。
註三：臺灣新竹地方法院90年12月26日九十年度竹小字第二三七號民事判決：「至就被告辯稱有關停車費及管理費應訂明於社區規約中，否則不生效乙節，經查，按『共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定非經載明於規約者，不生效力』，固為公寓大廈管理條例施行細則第二條第四條所明定，惟『公寓大廈之專用部分、約定專用部之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有約定者，從其約定』，亦為公寓大廈管理條例第十條所明定。查，依春福江山社區管理規約財務運作部分之收支方法中社區經費收入項下，僅就公共基金、管理費及其他收入為規定，而其他收入規定中係規定『其他未述及之社區經費收入依管理委員或區分所有權會議決議辦理』，已如前述，並於管理規約最末項其他規定部分亦明定『規約以外之事項及決議由區分所有權人會議、管理委員會依權責決議辦理並公告之』。是停車費用部分既屬於其他收入部分，並於規約中約定由區分所有權人會議決議處理，故上開經決議通過之停車費一千元，對社區住戶自屬有效。至就管理費用部分，上開規約並未載明社區大廈管理費之收取金額須明定於規約中，且有關管理費用收取之金額，亦非屬公寓大廈管理條例施行細則第二條之事項，故僅區分所有權人會議決議通過，應認已對住戶發生效力，自無須將其金額訂明於規約之中，是被告辯稱原告社區因未將停車費及管理費訂明於規約中，故其收取之決議不生效力云云，亦無足採。『至管理委員會嗣後將停車費及管理費自行調漲為六百元及一千二百元，並未經區分所有權人會議決議通過之事實，為原告所自承，而查，固然該社區管理規約中並未明確規定調漲管理費、停車費須經區分所有權人會議決議，『然原告社區管理規約中亦未明定管理委員會有自行調漲管理費用之權限，則依規約上開最末項之規定，自應由區分所有權人會議、管理委員會依權責決議辦理，而管理費、停車費之收取事涉各區分所有權人之權益甚鉅，自非得由管理委員會逕行決議辦理為之，是該調漲部分之管理費及停車費，既未經區分所有權人會議決議通過，則對區分所有權人應不生效力。』』參照。