房地贈與 可扣除貸款餘額
資料來源:96年1月16日 自由時報
Q:台北市林先生問:本人有兩棟房屋,但都有貸款尚未還清,房屋市價共約3,000萬元,想將房屋分批贈與一個女兒,應如何辦理方可節稅,相關稅負還要考量什麼?
A:台北市國稅局回答:要將貸款尚未還清的房地贈與給子女,有兩種移轉方式
可以節稅,一是主張「贈與附有負擔」;因為「遺產及贈與稅法」第21條規定:「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」
由於房地贈與是以土地公告現值及房屋評定現值計算贈與總額,因此,如果房地現值高於貸款餘額,就可以「贈與附有負擔」的方式,將房地移轉給子女,並由子女承接貸款。
舉例而言,如果房地公告現值及評定現值2,000萬元,但尚有貸款餘額1,900萬元,將房地贈與給子女後,贈與額就只有100萬元(2,000萬元減1,900萬元),結果因為未超過贈與免稅額111萬元,所以,不會被課贈與稅。
另一種節稅方式則是訂定買賣契約,這種方式適用於房地的公告現值及評定現值高於貸款餘額時。
舉例而言,如果房地現值2,000萬元,貸款餘額是2,500萬元,就可以2,500萬元的價格將房地賣給子女,以後再由子女付貸款給銀行,但子女必須要有付款能力,而且貸款人變更為子女時,賣方不能擔任子女的保證人,如果賣方是父親,父親就不能擔任保證人;但是可以請母親當保證人。
此外,房地移轉時,除了可能涉及贈與稅問題外,還要繳納契稅、印花稅及土地增值稅等。