開放空間或退縮空地，得否做營業使用？
文 / 楊春吉(故鄉)
問：我是某大廈的主任委員，最近管理委員會資金欠缺，打算將開放空間或退縮空地租給住戶，做營業使用，以充裕資金，請問可以嗎？
答：按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣
(市) 主管機關處理（第5項）」「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、住戶違反第16條第二項或第三項規定者」為公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項、第49條第1項第4款定有明文。
申言之，住戶不得於開放空間或退縮空地做營業使用，但在直轄市、縣
(市) 政府核准範圍內者，不在此限，住戶仍得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用。換言之，住戶「逾直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內」或「未經直轄市、縣 (市)
政府核准」或「未依規約或區分所有權人會議決議」為營業使用者，均屬違法之行為；管理負責人或管理委員會應予以制止或按規約處理（註一），並於制止無效後，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理；直轄市、縣 (市)
主管機關審其符合要件時（註二），應處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰之。
是以本案，管理委員會為充裕資金，擬將開放空間或退縮空地租給住戶做營業使用，並非不可，惟須符合（1）在直轄市、縣
(市) 政府核准範圍內者（2）須規約載明或經區分所有權人會議決議者等2項要件，始得為之，管理委員會萬萬不能以已決任意為之。
【註釋】
註一：惟公寓大廈管理負責人或管理委員會有制止可能性之住戶上述違規「行為」，而非違規之「狀態」，故自應以住戶有於前揭防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇等禁止規範行為，始克該當上引法條所規定，違反行政法上義務之構成要件。臺北高等行政95年11月16日94年度訴字第04029號法院判決：「次按干涉行政上之義務人有『行為責任』及『狀態責任』二類。所謂『行為責任』係指因自身行為（包含作為與不作為）肇致危險者，負有排除危險之義務；而『狀態責任』則係以對物的狀態具有事實管領力者，得以負責之觀點，科予排除危險、回復安全之義務。至干涉行政上之責任人為何，則應依法律規定之意旨認定之。本件依上述公寓大廈管理條例第16條第2
項、第4 項及第49條第1 項第4 款分別規定之『住戶不得於…防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄…或違規設置廣告物或私設路障…』、『住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。』、『有下列行為之一者由主管機關…四、住戶違反第16條第二項…』等文義觀之，上述第16條第2
項、第49條第1 項第4 款條文規範對象，為公寓大廈管理負責人或管理委員會有制止可能性之住戶上述違規『行為』，而非違規之『狀態』，故自應以住戶有於前揭防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇等禁止規範行為，始克該當上引法條所規定，違反行政法上義務之構成要件。」參照。
註二：另須注意的是，實務上亦有認為公寓大廈管理條例第49條第1 項第4 款之裁罰限非以同法16條第5
項所規定之人舉報為前提要件者，臺北高等行政法院95年03月31日94年度訴字第01577號判決：「按『住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。…』、『有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、住戶違反第16條第二項或第三項規定者。』公寓大廈管理條例第16條第2
項、第49條第1 項第4 款定有明文。又同法條第5 項：『住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止 或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。』之規定，係法律課予管理者之義務及指明其得循之救濟途徑，並非以管理負責人或管理委員會舉報者，主管機關始得處罰，此觀同法第49條第1
項第4 款：住戶違反第16條第2 項規定，主管機關即應裁罰規定甚明。是原告主張公寓大廈管理條例第49條第1 項第4 款之裁罰限以同法16條第5 項所規定之人舉報為前提要件，顯有誤解，尚無可採。查系爭為防空避難室之地下室現經隔間供原告住家專用，已如前述，顯有違公寓大廈管理條例第16條第2
項為維護公共安全之意旨，經被告限期命其改善未果，則被告依同法第49條第1 項第4 款規定，予以裁處罰鍰，於法自屬有據。」參照。