房屋前手所積欠的管理費，後手有無繳清(負擔)的義務？
文/劉孟錦律師•楊春吉
【案例事實】
王先生最近購買「春暉大廈」七樓中古屋，經重新整修裝潢後，興高采烈地搬進去住。可是大樓的管理委員會主任委員告訴他，原屋主積欠了六個月的管理費尚未繳納，依住戶規約的規定，後手必須負擔，而要求王先生負責繳清。
【問題】
一、購買中古屋，如果前手（原屋主）積欠管理費，後手（買受人）有沒有替原屋主繳清的義務？
二、如果買賣契約中，已經明白約定出賣人應負責繳清管理費，買受人可否對抗管理委員會，主張應向出賣人追繳？
三、購買中古屋，如果是公寓大廈，應該要特別注意哪些事項？
【解析】
一、購買中古屋，如果前手（原屋主）積欠管理費，後手（買受人）有沒有替原屋主繳清的義務？
公寓大廈的管理費用，依公寓大廈管理條例第10條第二項、第36條第七款之規定，通常係由管理委員會向區分所有權人收取，因此，該專有部分的管理費用，應由區分所有權人就其權利存續期間負責繳納。如原區分所有權人在移轉過戶前，有積欠應繳納的管理費用者，除其已依民法第300條或第301條規定，與過戶後的新區分所有權人訂定債務承擔契約，由新區分所有權人表示願為原區分所有權人代為清償所積欠的管理費外，不得逕向新區分所有權人請求繳納(註一)，故房屋的後手(買受人)，在買受前並非區分所有權人，原則上並無繳納前手所積欠管理費的義務。
但依公寓大廈管理條例第24條第一項之規定，區分所有權之繼受人應受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。亦即區分所有權之繼受人仍應受規約的拘束。故住戶規約如有約定繼受人應負擔原區分所有權人所積欠的管理費時，則房屋的後手是否必須負擔前手所積欠的管理費？尚有爭議。
在法院實務上有採肯定之見解者，認為依公寓大廈管理條例第24條規定，房屋後手必須負擔前手積欠的管理費。其理由如下（註二）：
(一)公寓大廈管理條例第18條規定公寓大廈應設置公共基金，其公共基金的來源包括區分所有權人依區分所有權人會議決議所繳納的管理費，而區分所有權人對公共基金之權利依同條例第19條的規定，應隨區分所有權之移轉而移轉，則基於權利義務平衡之觀點原區分所有權人所積欠的管理費亦應隨同區分所有權之移轉而由繼受人所繼受。
(二)況如認區分所有權之繼受人不繼受前手所積欠的管理費債務，則公寓大廈管理委員會僅得對原區分所有權人求償，而原區分所有權人往往因其所有權已移轉他人致遷移他處，即使能尋獲其所在，亦往往拒絕履行，將使管理委員會疲於求償之途，且有致公共基金日漸匱乏之虞。
(三)再者區分所有權之繼受人於買受區分所有建物時，本可透過將前手所積欠之管理費約定由買賣之價金中扣除，藉以規避被管理委員會追償時之損失，而在實務上有此約定者亦非罕見。是以公寓大廈管理條例第24條規定繼受之範圍，應包含原區分所有權人積欠之管理費在內。
(四)準此以言，規約的效力，不僅對區分所有權人及住戶有拘束力之外，其繼受人也應遵守，這與一般的契約是未盡相同的。所以如果住戶規約已有後手應承擔前手所積欠管理費的約定，則房屋的原屋主積欠大樓管理費未繳，後來又把房屋賣給他人，則接手者（買受人）依法應繼受原區分所有權人之一切權利義務，也就是說，接手者必須替原屋主繳納前所積欠的管理費，管理委員會當然也可以向接手者追討原屋主所積欠的管理費，接手者不可以「契約效力不及於第三人」為藉口逃避履行規約的義務。
惟台灣高等法院於臺灣臺中地方法院89年11月份法律座談會研究意見採取不同見解，認為公寓大廈管理條例第24條所謂「依本條例或規約所定之一切權利義務」區分所有權之繼受人應繼受，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。即繼受人繼受契約之地位，而非繼受已發生之債務。本院89年度法律座談會提案民事類第23號研討結果，認該條係規範後手繼受前手之區分所有權人地位，後手對其後所生權利義務悉依原相關規約或法律定之，並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費（註三），應予注意。另臺灣新竹地方法院89年2月18日88年度簡上字第111號民事判決（註四）亦持相同之見解，其理由亦值得參採。
二、如果買賣契約中，已經明白約定出賣人應負責繳清管理費，買受人可否對抗管理委員會，主張應向出賣人追繳？
按買賣契約是一種債權契約，原則上只有簽約的當事人受其拘束，因此，出賣人與買受人間所簽訂的買賣契約，是屬於其內部的契約，除「依契約承擔方式，並經管理委員會或區分所有權人會議之承認」（註五）外，依法不得對抗管理委員會，所以，買受人（接手者）依法仍然要繼受原屋主（前手）的一切義務。惟對於原屋主已具體發生的管理費債務，如依前述台灣高等法院的研究意見及臺灣新竹地方法院89年2月18日88年度簡上字第111號民事判決所揭示，買受人並不繼受原屋主所積欠的管理費債務，管理委員會對買受人起訴請求買賣前積欠的管理費應認為無理由。
三、購買中古屋，如果是公寓大廈，應該要特別注意哪些事項？
公寓大廈的買受人，依法應繼受出賣人（原屋主）依公寓大廈管理條例及規約的一切權利義務。因此，購買中古屋，只要是公寓大廈，應該在購買前先確認該公寓大廈住戶間的一切權利義務關係，尤其是公寓大廈的規約內容，譬如管理費的收取標準、房屋有無特別的使用限制、有無分管契約、前手有無積欠管理費或其他費用等等，在購買前最好能有充分的瞭解，以免影響自己的權益。
【註解】
註一：內政部86年2月26日(86)台內營字第8672309函、內政部86年3月12日(86)內營字第6201函參照。
註二：台灣板橋地方法院86年簡上字第365號判決參照。另臺灣高等法院92年6月24日91年度上易字第1012號民事判決：「按依公寓大廈管理條例第24條之規定，區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。又按國家公園社區住戶規約第3條規定：『本規約效力所及範圍：本規約效力及於本社區全體區分所有權人及住戶。本社區之範圍如附件所載之基地、建築物及附屬設施。』、第11條規定：『管委會經費來源(一)各區分所有權人繳交之管理費與公共基金，其繳費標準須經大會決議通過，所有區分所有權人均有繳交之義務。(二)公共設施之收費。(三)管理費、基金之利息收入。(四)其他收入。』、第16條規定：『區分所有權人如將房屋出售或出租時，應將本規約告知新住戶，本規約對於新住戶仍具效力。』。上訴人於89年10月9日自永泰祥公司繼受取得系爭建物之所有權，依前揭規定，上訴人自應受國家公園社區住戶規約之拘束，而有繳交管理費之義務，上訴人稱其不適用住戶管理公約云云，洵不可採。」亦採肯定見解。
註三：臺灣臺中地方法院89年11月份法律座談會研究意見（全文列載台灣法律網「司法情報」單元）。
註四：臺灣新竹地方法院89年2月18日88年度簡上字第111號民事判決：「按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等語；惟該條當時之立法說明為『明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護區分所有關係之一貫性』等語；蓋區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第3條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構
成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共21條條文亦明；『苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。』次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為司法院大法官會議釋字第349號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條定有處置明文；同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，『益徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第300或第301條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求』；『且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第24條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責』。復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。『綜上所述，前手住戶所積欠之管理費（含其他應分擔費用），乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用。』從而被上訴人主張依據上開條文規定，前手住戶積欠之管理費，當上訴人取得系爭不動產之所有權後，發生法定承擔債務之效力，應由上訴人承擔云云，洵屬無據。」參照。
註五：最高法院73年4月19日73年度台上字第1573號判例：「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。」參照。