內政部公寓大廈規約範本之效力為何？

文 / 楊春吉(故鄉)

【案例事實及問題】

我是某公寓大廈的起造人，正在為訂定該公寓大廈的規約草約而傷腦筋，上網查詢結果，發現內政部有頒訂公寓大廈規約範本，請問我得否參考該範本訂定該公寓大廈的規約草約？又管理委員會得否逕依內政部公寓大廈規約範本之規定，處理相關管理事務？

【解析】

按「規約範本，由中央主管機關定之。第56條規約草約，得依前項規約範本制作。」「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市) 為縣 (市) 政府。」「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同（第1項）。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約（第2頂）。」分別為公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第60條、第2條、第56條第1項、第2項所明定。

申言之，公寓大廈規約範本，係由內政部定之，故曰：「內政部公寓大廈規約範本」。而公寓大廈起造人於申請建造執照時，應檢附之規約草約，得依內政部公寓大廈規約範本制作，又為本條例第60條第2項定有明文，是以本案中的起造人，當得參考定內政部公寓大廈規約範本制作規約草約，且該規約草約，經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

至於管理委員會得否逕依內政部公寓大廈規約範本之規定，處理相關管理事務？按內政部公寓大廈規約範本，原則上僅具參考性質（註一），管理委員會逕依內政部公寓大廈規約範本之規定，處理相關管理事務，似乎不行性；惟「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈…（第1項）。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制（第2項）。」，本條例第55條第1項、第2項業有明定，是以本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以內政部公寓大廈規約範本視為規約，管理委員會逕依內政部公寓大廈規約範本之規定，處理相關管理事務，並無不妥；但不得以本條例第7條各款不得約定專用部分之禁止規定為處理依據，蓋本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制也（註二）。


【註解】

註一：內政部90年3月30日台90內營字第9083071號函：「第一案…結論： 1.按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約，公寓大廈管理條例第44條業有明定，除公寓大廈管理條例第七條所列舉不得為約定專用部分外，建築師得依起造人意思，標示約定專有部分之詳細圖說部分，亦非法所不許；茲鑒於『規約範本僅具參考性質』，起造人擬具規約草約可因其建築設計與管理維護原則之不同而有所不同，請各直轄市、縣（市）政府建築主管機關於受理建築許可申請時，不宜硬性規定規約草約內容不得修改前揭規約範本之文字內容。」參照。

註二：臺灣高等法院95年12月19日95年度上字第549號民事判決：「按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：(一)公寓大廈本身所占之地面。(二)連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。(三)公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。(四)約定專用有違法令使用限制之規定者。(五)其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。公寓大廈管理條例第7條、第55條第1項定有明文。查公寓大廈管理條例係於民國84年6月28日公布施行，而本件系爭大樓係於公寓大廈管理條例施行前之74年11月間即取得使用執照，有使用執照存根影本在卷可稽（見原審卷一第96頁），則依上開規定，系爭大樓之區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，並不受公寓大廈管理條例第7條各款規定之拘束，縱將公寓大廈管理條例第7條第2款所列共有部分，約定分歸區分所有權人專用，或其約定專用有違反法令使用限制之規定，其約定仍屬有效。」等參照。