新成屋之管理費何時開始計算？ 文 / 楊春吉(故鄉)

【案例事實及問題】

朋友去年購入一處高雄市建案，建商當初說的交屋日為5月實際為9月，簽約時有一條合約:「本買賣標的物所應繳之各項稅費:如…管理費，至產權移轉日止概由乙方(建商)負責繳清，翌日起則由甲方(買方)負責」，故於交屋前也預收過半年管理費，然於交屋後至今，銷售成數一直未達管委會成立之成數(建商估為明年一月)，公設部分尚未驗收，有些公設也未正式開放啟用，建商說，管理費已經起計，這樣合理嗎？

【解析】

按「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，公寓大廈管理條例第1條第2項業有明文，故公寓大廈管理條例未規定者，民法之相關規定，得於雙方未約定之情況下補充之。而有關「新成屋之管理費應自何時開始計算」之問題，公寓大廈管理條例並未規定，倘雙方有約定者自是從其約定，雙方未約定時，則依民法相關規定補充之。本案雙方即約定「管理費至產權移轉翌日起由買方負責」（註一），且該約定亦無無效之虞，雙方當應從之。但若有約定「產權移轉前即由買方負擔管理費者」，本文認為顯然不合理，蓋從公寓大廈管理條例第10條第2項前段：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」觀之，管理費之設立乃為共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，原則上係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，倘尚未辦理產權移轉竣事，又何來區分所有權人繳納管理費？故買方應自產權移轉後始負擔管理費，為當然之理解（註二）。至於公設尚未驗收或尚未正式開放啟用，除約定為負擔管理費之條件外，尚難據以謂「管理費至產權移轉翌日起由買方負責」之約定，不合理。

【註解】
註一：亦有約定管理費自交屋日起，由買方繳付管理費者，內政部預售屋買賣契約書範本分別於第17條第5款：「賣方應擔任本預售屋共同使用部分管理人，並於成立管理委員會或管理負責人產生後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費。」可資參照。
註二：約定「管理費自交屋日起，由買方繳付管理費者」，尚不影響此項理解，蓋辦理產權移轉竣事後始為交屋乃社會通念之故也。