新莊市－利多不確定性高區域發展變數仍大
北縣各行政區中人口第三多，密度排名第六的新莊市，在新莊線及機場捷運等工程逐步動工，以及副都心計劃、頭前重劃區開啟下，地區的房市前景持續被看好。目前副都心周邊個案開價已創新莊房市的新高。但上下新莊區域開發仍有落差，交通建設不斷延期，將是拖延新莊發展的一大因素。
面積約20平方公里，位於台北盆地西南側的新莊市，東面以重新橋通往三重市，南隔大漢溪與橋市相望，西邊與泰山鄉相接，北邊則和五股為鄰。這樣的相對位置，讓新莊成為桃園地區進入大台北區域的重要門戶之一。
由於地勢平坦，除了屬於山坡地型的丹鳳地區外，其他地區幾乎都是平原，加上有淡水河及大漢溪圍繞，因此早期的新莊市，是以農業為主要的經濟生產活動，一直到清朝乾隆年間，新莊都還是北台灣重要的稻米產區之一。
而新莊的地名，就是『新興的村莊』的意思。為什麼會叫新興的村莊呢？因為台灣早期水運是相當重要的發展命脈，淡水河的水利之便，讓新莊的發展也相當早，因此成為了當時的新興村莊。
◆聯外交通建設 區域發展契機
到了嘉慶年間，淡水河系河道淤積日益嚴重，水運的地位遂漸式微，新莊也漸漸失去發展的優勢。直到光緒年間，鐵路的興建，才讓新莊重新展現生機，不過好景不常，後來鐵路改道營運，新莊的發展頓時又停滯下來。
日據時代，在日人刻意的經營下，加上新莊為桃園進入北市的重點通道，新莊的商業活動漸漸活躍，成為了當時台北州重要的工業發展區域之一。於此，新莊市的主要規模及重點產業活動，已在當時大致底定。
從以上的發展軌跡來看，交通建設是新莊發展的關鍵，新莊之所以能成為後來北縣重要的工業區，與逐漸興起的陸路運輸有直接的關係。而今日，新莊的房市能夠大幅看漲，也與包括一、二省道、特一號快速道路、中山高汐止到五股高架段，以及目前施工中的二省道高架工程，甚至是本區最大利多的捷運新莊線及機場捷運，有著密切的關係。
新莊市的交通建設可說是從未間斷，但本區幅員廣大，加上大新莊一直是北縣重要的交通孔道，因此無論是二省道，還是貫穿舊市區的中正路，交通流量都非常大，成為新莊市發展的一大障礙。
另外，本區工業區所佔面積頗大，商業活動多少因此受限，且工業區對區域質感，多少有負面影響。這些都是影響新莊房市發展的因素，在這些因素互相交錯下，本區的推案量始終不穩定。
民國76~81年間，是本區交通建設的開展期，當年已成為台北縣重要的推案區域；但80年代後期，整體景氣變差，之前大量推出的量體轉變成餘屋，沉重的賣壓，影響了之後的新莊房市。根據本刊資料，民國82~86年間，新莊市平均每年預售推案個數超過34個，量體也超過200億。到了88年後，預售案數迅速減至個位數，推案量也再未突破50億元；91、92年，預售案量甚至掛零。
93年以後，房市整體景氣回升，新莊房市也跟著熱絡起來，銷售案量更達到百億水平。94、95年間，雖然預售案量未再出現93年高峰，但比起之前已是相當穩定。95年，新莊成屋案量突破百億大關，96年，累計到7月，預售及成屋個案數共約10個。以下就分為上新莊及下新莊兩大區域，分別介紹及分析近期市況及行情。
◆上新莊
以三泰路及新樹路為界，可以把新莊市分割成兩大區塊，位於東北面的，當地稱之為上新莊；新樹路以西的區域，則是所謂的下新莊。上新莊大致又可分為中平地區（副都心計畫）以及舊市區兩大塊，以幸福路為區分線。
一、中平地區（副都心計畫）
本區是由中山路、思源路以及幸福路所圍成的方正區塊，是近年新莊房市推案量體的主要來源地。本區的指標個案，當屬由茂德機構投資興建的「歐洲村」系列案。本區能夠成為新莊最主要的推案地區，主要成因就是95年動工、佔地100.28公頓的『副都心計畫』，還有94年動工、面積45.23公頃的『頭前重劃區』。86年頒布的副都心計畫，礙於經費等因素，工程不斷延宕，但中平、中原路一帶、中平國中附近的推案，還是把這個計劃當作銷售利多的題材。
根據北縣政府規劃，副都心計畫將在96年年底完工，如能如期完工，炒作已久的計畫，總算可以開花結果，預料將可拉抬區域房價。目前計劃區唯一推案「最高峰」，高樓層成交價在每坪26萬元以上，並已銷售一空，可見重劃區塊未來潛力無窮。
除了副都心計畫外，茂德建設「歐洲村」系列案，是此區另一個推案指標重點。這是茂德機構自辦的重劃區，鄰近副都心計畫，是該系列案的最大賣點。目前最新的系列為「台北桂冠」，開價每坪24.5萬。從92年「台北愛樂」當時開價約每坪20萬到今日，四年漲幅超過兩成，且銷售都已到八成，可說是印證了本區為新莊市最具發展潛力的區域。
另外，最東側鄰近台北市的個案「和風大苑」，看好日後頭前重劃區以及副都心計畫完工後的效應，加上地處北縣市交界處，開價每坪高達26萬，算是本區目前最高單價個案。
除了重劃區的開發利多，95年動工的機場捷運線，預計將從副都心計畫北側經過並設置兩站，也帶動本區房市。另外由北縣合資興建的環狀捷運線，則從副都心計畫東側經過，設有頭前庄站、幸福路站及五股工業區站，預計民國102年底完工。這兩條大台北地區最重要的捷運線，勢必成為未來本區房價再攀高的動力。
二、舊市區
幸福路以南一直到新莊市區最主要幹道中正路這一帶地區，就是新莊開發較早、生活機能也最好的舊市區，各公家機關幾乎都設在本區，新莊的綜合體育場也在此，而新莊大利多之一的新莊捷運線，就是沿著中正路貫穿本區南側。比起中平地區，本區發展更早，是人口集中的地區，由於本區街道路略顯狹窄蜿蜒，可用的大型建地十分有限，因此供給量始終不如中平地區。
在推案方面，距離捷運線較遠，約在中排大港附近，基本上由於新推個案以換屋型居多，由於本區機能完善，行情與中平地區相當。目前銷售中的個案有「五星尊爵N0.6」，每坪開價25萬。一般個案的開價都有每坪20萬以上，視其所在位置而定。
鄰近中正路附近的個案，一方面可用建地更少，另方面有捷運利多加持，行情是目前新莊最高。原總統府員工宿舍改建的「恆藝」，每坪開價來到28.5萬，是新莊目前最高價。另外公園一路附近、近捷運站不遠的「布拉格春天」系列案，開價也有25.5萬/坪。
◆下新莊
從中正路往西，快到輔仁大學，就代表下新莊到了。本區工業區面積比例比上新莊大，因此商業活動都集中在四維路、富國路一帶，最著名的鴻金寶商城即在此區。以下我們將下新莊大致分為後港及丹鳳地區，進行區域分析。
一、後港地區
本區範圍大致是從新莊市中央地帶之大片工業區開始延伸向西，一直到民安路及後港公園附近。區域商業活動主要以鴻金寶商城為中心。由於與上新莊有一大片工業區相隔，發展上較為封閉，區域發展也不如上新莊。
本區在過去推案量一直是新莊最少的區域，且指標案不多，但近幾年，北縣推出工業區開發總量管制新政策(建築或做用執照實際用途為一般事務所或辦公室)，提供了本區內工業區土地進行住宅開發的一定空間。在乙種工業住宅推案逐漸火熱之際，本區房市明顯的活略起來。其中，以94年的「東方之星」最為指標。
目前在工業住宅個案方面，最大指標案為寶佳機構投資興建的「世界盃」，位於新樹路往樹林方向的工業區內(惟經捐地後，本案基地已變更為商業用地)，大規模造鎮個案，共有四期，前兩期已結案，後兩期預計鬼月後推出。其他個案則有近鴻金寶商城的「帝景」，每坪開價16.5萬；以及民安路上，規劃透天及大樓的「輔大&金莊A」，大樓開價只要13.5萬/坪，透天折合單價為17.5萬/坪。
至於其他區域部份，目前只有「富貴花園」及「時尚女人香」，因為近捷運丹鳳站，開價來到22萬/坪、19萬/坪(含車位)，算是本區較高的行情，但區段質感差、不易吸引區外客，價格的抗性不小。另外，保力達B位在工業區內的舊廠基地，目前已開始動工，是由潤泰建設負責營造，預料將是本區新的指標大案。
二、丹鳳地區
本區是位在全新莊最西側、也最偏僻的地區；再往西走，就來到桃園縣龜山及迴龍地區。比起後港地區的封閉性，本區有二省道中山路可通往泰山、林口，甚至聯絡五股及中山高，算是重要的聯外孔道。
但中正路及中山路口的車流量十分龐大，不時還有來自鄰近工業區的大型車輛，再加上二省道中山路是整個新泰區域最重要的交通動線，向來就以易於塞車聞名，因此過去房市發展都不甚理想，行情可說是全新莊最低。但捷運新莊線的利多政策，卻在本區大幅發酵。因為丹鳳地區可用地較舊市區多，有了捷運的開通，對於區域發展有極大的幫助，因此，在92、93年間，吸引不少衝著捷運而來的區外客和投資客。因此，本區在92~93年間，算是新莊另一個推案重鎮。
當時幾個大型指標案，如位在青山路、案量規模達29億的「麗寶仙境傳說」，及系列案「星光CITY」、「星光大道」等，都曾是新莊房市的焦點。行情方面，在當時捷運利多發酵下，從過去約10~11萬/坪，上升到13~15.5萬/坪。
但捷運新莊線丹鳳站，因樂生療養院問題遲遲無法復工，是否能在民國102年通車，恐還有變數，加上本區畢竟離市區發展較遠，地理相對位置其實更近林口及桃園龜山，因此在當時短期供給已多的情況下，本區房市迅速降溫，在93年間一波熱潮後，目前的推案量減少不少。本區目前唯一指標推案「中正鼎集」仍以捷運利多作為訴求，雖已近迴龍站，但因迴龍屬於桃園，仍以近丹鳳站為訴求，開出了下新莊最高價25萬/坪。
◆交通建設討論多年 區域發展遇到瓶頸
在以上的分析後，我們大約可以發現，目前的新莊房市，仍是上、下新莊互相輝映的狀況。下新莊在捷運利多的拉抬下，雖有些陪荇蚰敞行情、開出高價，但就地理位置及發展程度而言，上、下新莊仍存有一定的差距，高價策略能否成功恐怕還要看未來交通建設的發展程度而定。
而目前幾個重大利多，如副都心計畫、機場及環狀鐵路等都集中在上新莊，特別是中平地區，舊市區則有捷運新莊線。相較之下，下新莊除了丹鳳站、迴龍站的經過，幾乎缺乏實質利多。
前陣子鬧得很大的樂生療養院問題，其所在位置就是在新莊迴龍站預定地，樂生療生院的搬遷糾紛，讓通車日期不斷延後。此站區由於是捷運機廠，需要較大土地建造，因此樂生療養院保留比例大小、以及拆遷的問題，都關乎新莊線能否如期通車，也影響到區域房市狀況。就目前狀況來看，樂生療養院與捷運線的復工，仍在不斷拉扯協調中，能否如期通車，恐怕還有變數。
目前看來，上新莊確實有成為下一個新站特區的潛力，然下新莊則頂多維持現況。上新莊雖潛力無窮，但中平地區開發密度過高，在各建商搶建之下，政府的公共建設及未能跟上腳步，對當地的居住品質是相當負面的，前陣子的大雨，就讓中平路附近社區淹水，可說是未來一大隱憂。
下新莊未來的發展，則需看捷運新莊線的開通日期而定。只能說，上、下新莊皆有重大利多支撐其市場，但如果交通建設或重劃區規劃始終無法如期完成，那麼，新莊市的發展恐怕仍無法突破目前瓶頸。
資料提供：惟馨週報提供